פרק 10 | מבוא להשקעות מולטי-פאמילי
תקציר: ככל שאני לומד יותר ככה אני מבין כמה אני לא יודע כלום, למעשה שקראתי לראשונה על השקעות במולטי פאמילי לא האמנתי שהדבר הזה בכלל מתקיים במציאות, בכל זאת החלטתי לנסות בקטן רק כדי לבחון זאת, מה יש לי כבר להפסיד? מה שגיליתי זה שאותו דבר שקראתי עליו עובד במציאות בדיוק כמו בתיאוריה. בעשר דקות ניסיתי לדחוס מנסיוני הדל את היסודות של השקעות במולטי פאמילי בארה״ב באופן תיאורטי. בפרק הבא אבחן את התיאוריה שמוסברת בפרק הזה באופן מעשי על שתי עסקאות שביצעתי, צפייה מהנה!
מה זה מולטי פמילי?
מולטי פמילי הוא נכס בארצות הברית שיש בו 5 יחידות דיור או יותר. כל נכס עם פחות יחידות, כמו דופלקס, טריפלקס או 4 פלקס, נחשב כרזידנשל.
מה זה NOI ואיך מחשבים אותו?
NOI (Net Operating Income) הוא הרווח התפעולי נטו של הנכס. הוא מחושב על ידי החסרת ההוצאות התפעוליות השנתיות מהכנסות התפעוליות השנתיות .
לדוגמה: נכס שמכניס 1000 דולר בחודש ויש לו הוצאות של 500 דולר בחודש.
- הכנסות שנתיות: 1000 * 12 = 12,000 דולר
- הוצאות שנתיות: 500 * 12 = 6,000 דולר
NOI: 12,000 – 6,000 = 6,000
מה זה Cap Rate ואיך הוא קשור ל-NOI?
Cap Rate Capitalization Rate – הוא שיעור ההיוון, המחושב על ידי חלוקת ה-NOI השנתי בשווי הנכס. ככל שה-Cap Rate גבוה יותר, כך התשואה על ההשקעה גבוהה יותר.
לדוגמה: אם ה-NOI של נכס הוא 6,000 דולר ושווי הנכס הוא 100,000 דולר, אז ה-Cap Rate הוא 6%.
מה ההבדל בין הערכת שווי של Multi family מול Residential?
ב residential, השווי נקבע על פי נכסים דומים שנמכרו באזור (Comps). במולטי פמילי, השווי נקבע בעיקר על פי ה-NOI של הנכס.
מהי הנוסחה לקביעת שווי של מולטי פמילי?
NOI / Cap Rate = שווי הנכס
איך ניתן להשפיע על שווי של מולטי פמילי?
ניתן להשפיע על שווי הנכס על ידי הגדלת ה-NOI . ניתן לעשות זאת על ידי:
- העלאת שכר הדירה
- צמצום הוצאות
- הוספת מקורות הכנסה (לדוגמה, הקמת חדר כביסה)
מה היתרונות של השקעה במולטי פמילי לעומת רזידנשל?
- שליטה רבה יותר על שווי הנכס.
- פחות מושפע משינויים בשוק הנדל"ן.
- פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר.