פרק 17 | הטבות מס בנדל״ן בארה״ב – Tax Benefits

תקציר: בפרק זה אני נוגע בנדבך הרביעי של השקעות נדל״ן ויש שיגידו הנדבך החשוב ביותר – Tax Benefit זהו פרק חובה לכל יזם מתחיל או מנוסה. בפרק הזה נעבור על הדברים העיקריים שיעזרו לכם לרתום את הטבות המס הענקיות שיש בהשקעות נדל״ן לצידכם, כך שמהיום תתחילו להסתכל על נדל״ן בצורה הרבה יותר רחבה ואסטרטגית ותדעו לנצל את מה שיש לנדל״ן להציע, מעבר להטבות המס שתראו בפרק נעבור גם על השורש והסיבה שארצות הברית יוצאת מגדרה ומביאה למשקיעים כאלו הטבות חסרות תקדים, נבין מה הסיבה ולזה ואיך אני יכול לנצל זאת למטרות שלי. צפייה מהנה!

Opportunity Zone Map

אזרח אקטיבי הוא אזרח שעובד עם הממשלה, לוקח סיכונים ומייצר הכנסה. בהקשר של נדל"ן, משקיע אקטיבי מקבל הטבות מס תמורת השקעתו וסיכון ההון שלו בפיתוח מקומות דיור. אזרח פאסיבי לא עובד עם הממשלה ולא מסכן את הונו על מנת לייצר הכנסה.

  • Tax Credit מקזז ישירות את סכום המס שצריך לשלם, בעוד ש Tax Deduction מקזז את ההכנסה החייבת במס, ובכך מוריד את סכום המס שצריך לשלם בסופו של דבר.

Ordinary Income היא הכנסה שוטפת, כמו משכורת, הכנסות מעסק או משכירות. היא ממוסה במדרגות מס של 10% עד 37%.

Capital Gain היא רווח הון ממכירת נכס שהערך שלו עלה, כמו נדל"ן, מניות או ביטקוין. היא ממוסה במדרגות מס של 0% עד 20%.

Suspended Passive Loss הוא סל של הפסדים פאסיביים (כמו הפסדים מהשכרת נדל"ן) שלא ניתן לקזז כרגע, אבל נשמרים ומשמשים לקיזוז רווחים עתידיים.

  • Depreciation הוא פחת המוכר על נכס נדל"ן. ניתן לחלק נכס לארבעה רכיבים:
    שטח, בניין, תכולה ו-Land Improvement.
    ניתן לקחת פחת על כל הרכיבים מלבד השטח.

Bonus Depreciation מאפשר לקזז חלק גדול יותר מהפחת בשנה הראשונה של רכישת הנכס, ובכך להפחית את תשלום המס באופן משמעותי.

  • Passive Investor: משקיע פאסיבי שלא מתעסק בהחלטות ניהוליות של הנכס. יכול לקזז הפסדים פאסיביים רק מול הכנסות פאסיביות.
  • Active Investor: משקיע אקטיבי שמחזיק מעל 10% בנכס ולוקח חלק בהחלטות ניהוליות. יכול לקזז עד 25,000 דולר הפסדים פאסיביים מול הכנסה אקטיבית (כמו משכורת)
  • Real Estate Professional: משקיע נדל"ן שעיסוקו העיקרי הוא נדל"ן. יכול לקזז את כל סל ההפסדים הפאסיביים מול הכנסות אקטיביות.

Opportunity Zone הוא אזור שהוגדר על ידי הממשלה כזקוק לפיתוח. משקיעים שמשקיעים באזורים אלו מקבלים הטבות מס משמעותיות, כמו דחיית תשלום מס על רווחי הון, הנחה על תשלום מס, ואף פטור ממס על רווחים שנוצרו מההשקעה לאחר 10 שנים.