פרק 4 | אסטרטגיית BRRRR בהשקעות נדל״ן בארה״ב
תקציר: בפרק זה נצלול לאחת האסטרטגיות החשובות ביותר שלמדתי, והיא אסטרטגיית ה BRRRR, אני אפרק את האסטרטגייה לגורמים ונראה איך כל חלק וחלק משפיע על ההצלחה של האסטרטגייה, בוא נגיד שהתחלתי את המיזם זה היה נראה בלתי אפשרי לקחת 42k ולהמיר אותם ל4.2M וכל זה ב42 חודשים, אחרי שלמדתי את שיטת הBRRRR קיבלתי משב של תקווה שהדבר הזה באמת אפשרי! איך אני יכול לגלגל אותו סכום למספר רב של בתים פעם אחר פעם ולהגדיל את הפורטפוליו שלי במהירות!
מהי אסטרטגיית BRRRR?
BRRRR היא אסטרטגיה להשקעה בנדל"ן, קיצור של Buy Rehab Rent Refinance Repeat.
המטרה היא ליצור תזרים מזומנים פסיבי תוך הגדלת הון עצמי באמצעות רכישת נכסים, שיפוצים, השכרתם, מימון מחדש ומשיכת ההון הראשוני להשקעה חוזרת.
מה היתרונות של אסטרטגיית BRRRR?
היתרונות העיקריים של BRRRR הם:
- יצירת תזרים מזומנים: לאחר מימון מחדש, תשלומי המשכנתא מכוסים על ידי דמי השכירות, ונוצר תזרים מזומנים פסיבי.
- הגברת הון עצמי: מימון מחדש על בסיס שווי הנכס המוגדל מאפשר משיכת ההון הראשוני להשקעה חוזרת.
- הטבות מס: בעלי נכסים נהנים מהטבות מס שונות.
- הערכה: ערך הנכס צפוי לעלות לאורך זמן, מה שמגדיל את ההון העצמי.
מה ההבדל בין BRRRR לבין Flip?
בפליפינג, קונים נכס, משפצים אותו ומוכרים אותו במהירות.
ב-BRRRR, שומרים על הנכס ומייצרים ממנו תזרים מזומנים פסיבי.
מה ההבדל בין BRRRR לבין Buy and Hold?
ב-Buy and Hold, קונים נכס ומשכירים אותו ללא מימון מחדש.
ב-BRRRR, מימון מחדש מאפשר משיכת ההון הראשוני להשקעה חוזרת.
מהם השלבים באסטרטגיית BRRRR?
השלבים הם:
- Buy: רכישת נכס מתחת למחיר השוק.
- Rehab: שיפוץ הנכס והגדלת ערכו.
- Rent: השכרת הנכס ויצירת תזרים מזומנים.
- Refinance: מימון מחדש על בסיס שווי הנכס המוגדל.
- Repeat: משיכת ההון הראשוני להשקעה חוזרת.
האם ניתן ליישם את אסטרטגיית BRRRR בישראל?
קשה ליישם את BRRRR בישראל בגלל קושי בקבלת מימון מחדש על בסיס שווי נכס מוגדל ותנאי משכנתא נוקשים.
מהו DSCR וכיצד הוא משפיע על BRRRR?
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) הוא יחס המודד את כיסוי תשלומי המשכנתא על ידי ההכנסה הפנויה מהנכס.
בנקים בוחנים את ה-DSCR בעת מתן משכנתא, ולכן הוא משפיע על סכום המימון שניתן לקבל ב-BRRRR.