פרק 5 | איך עשיתי BRRRR מושלם!
תקציר: לאחר שראינו איך נראה BRRRR באופן תיאורטי הגיע הזמן לחלק המעשי כי הכל יפה בתאורייה אבל איך זה הלכה למעשה בשטח, בפרק זה אני מנסה להראות שכמו בתאורייה גם במציאות הדברים יכולים להסתדר אם עושים את הדברים בצורה נכונה, אני יצלול לנכס שרכשתי בעיר Mansfield שנמצאת חצי שעה נסיעה מ Dallas נבחן את העסקה הזאת ונראה האם היה לנו BRRR מושלם או לא, בנדל״ן כמו כל תחום אחר יש הפתעות והפרק הזה מלא בהפתעות, בכל חלק וחלק בשיטת הBRRRR מסתתרת הפתעה בין אם רעה ובין אם טובה כמשקיע נדל״ן אני צריך להסתכל עם הפנים קדימה וזה בדיוק מה שאתם הולכים לראות בפרק זה! צפייה מהנה!
מהי אסטרטגיית BRRRR?
BRRRR היא אסטרטגיה להשקעה בנדל"ן המבוססת על חמישה שלבים: קנייה (Buy), שיפוץ (Rehab), השכרה (Rent), מימון מחדש (Refinance), וחזרה (Repeat). הרעיון המרכזי הוא לקנות נכס מתחת למחיר השוק, לשפץ אותו, להשכיר אותו, ואז לממן אותו מחדש על סמך שוויו המוגדל. הרווחים מהמימון מחדש מאפשרים למשקיע להחזיר את ההשקעה הראשונית ולקנות נכס נוסף, וחוזר חלילה.
מהם היתרונות של אסטרטגיית BRRRR?
- החזרת השקעה מהירה: באמצעות מימון מחדש, ניתן להחזיר את ההשקעה הראשונית במהירות יחסית.
- יצירת תזרים מזומנים פסיבי: השכרת הנכס מייצרת הכנסה חודשית קבועה.
- הגדלת הון עצמי: עליית ערך הנכס מובילה להגדלת ההון העצמי.
- הטבות מס: משקיעי נדל"ן זכאים להטבות מס שונות, כמו פחת וניכוי הוצאות.
- גידול מהיר של תיק הנכסים: ניתן להשתמש ברווחים מהמימון מחדש לרכישת נכסים נוספים ולהגדיל את התיק.
מדוע קשה ליישם את אסטרטגיית BRRRR בישראל?
- מגבלות משכנתא: בנקים בישראל נותנים משכנתא רק על סמך מחיר הרכישה, ולא על פי שווי הנכס לאחר השיפוץ.
- משכנתא הפוכה: בישראל, משכנתא הפוכה מוגבלת ל-50% משווי הנכס, מה שמקשה על הוצאת כל ההשקעה.
מהו תפקידו של השיפוץ באסטרטגיית BRRRR?
מטרת השיפוץ היא להעלות את ערך הנכס על מנת להגדיל את הרווחים ממימון מחדש. חשוב להתמקד בשיפוצים שמוסיפים ערך משמעותי, כמו הוספת חדרים, שדרוג המטבח, או שיפוץ חדר האמבטיה.
כיצד לבחור נכס מתאים לאסטרטגיית BRRRR?
חשוב לבחור נכס ש:
- נמצא מתחת למחיר השוק: יש לחפש נכסים שדורשים שיפוץ ומוכרים במחיר נמוך.
- ממוקם באזור מבוקש: יש לוודא שהנכס נמצא באזור עם ביקוש גבוה לשכירות.
מתאים לשיפוץ: יש לוודא שהנכס ניתן לשיפוץ בקלות וללא הוצאות מוגזמות.
מהו DSCR ולמה הוא חשוב?
DSCR- Debt Service Coverage Ratio – הוא יחס המודד את היכולת של הנכס להחזיר את תשלומי המשכנתא. יחס גבוה יותר מצביע על סיכון נמוך יותר עבור הבנק. בדרך כלל, בנקים דורשים DSCR של 1.2 או יותר עבור נכסי השקעה.
מהי הדרך הטובה ביותר ללמוד עוד על אסטרטגיית BRRRR?
- חקר עצמאי: קריאה של ספרים, מאמרים ואתרי אינטרנט בנושא.
- קורסים וסדנאות: השתתפות בקורסים וסדנאות המועברים על ידי מומחים להשקעות נדל"ן.
- רשתות חברתיות: הצטרפות לקבוצות ופורומים של משקיעי נדל"ן.
- ייעוץ מקצועי: פנייה ליועץ פיננסי או יועץ נדל"ן מנוסה.