פרק 6 | איך לנתח בעצמך נכס להשקעה בארה״ב
תקציר: ניתוח שוק של נכסי נדל״ן 1-4 יחידות, הבנה של תורת ניתוח שוק בארצות הברית היא קריטית על מנת לקנות עסקאות טובות, אחרי שכבר הבנו שבנדל״ן צריכים להרוויח שקונים ולא רק שמוכרים לדעת לנתח טוב ומהר את השוק שאתה עובד בו היא מיומנות קריטית, אתם תתפלאו לגלות שבניגוד לארץ כמות הכלים והמידע בלחיצת כפתור שיש למשקיעי נדל״ן בארצות הברית היא עצומה – מה שהופך את המשימה לקלה ומהירה כל עוד עוקבים אחרי מספר כללים. בתוך שעה וממרחק אלפי קלומטרים אפשר להחליט אם זה Buy או לא Buy – כן כן פשוט ככה! אני אראה לכם בפרק זה באיזה כלים אני משתמש ואיך אני מנתח נכס שאני שוקל לרכוש זה ועוד בפרק זה!
מהי האסטרטגיה הטובה ביותר למציאת דילים חמים בנדל"ן בארה"ב?
האסטרטגיה המרכזית מתמקדת במציאת נכסים במחיר של 70% מערך השוק לאחר שיפוץ (ARV) פחות עלות השיפוץ. אסטרטגיה זו, המכונה BRRRR, מאפשרת רכישת נכסים במחיר אטרקטיבי, שיפוצם, השכרתם, ביצוע מימון מחדש (Refinance) ולבסוף, חזרה על התהליך.
היכן ניתן למצוא דילים חמים בנדל"ן?
ישנן מספר דרכים למצוא דילים חמים בנדל"ן בארה"ב:
- רשת של הוסליילינג (Wholesalers): יצירת רשת של סיטונאים המחפשים נכסים במחיר נמוך מערך השוק עבור משקיעים.
- סוכני נדל"ן: פנייה לסוכני נדל"ן וביקוש לנכסים מוזנחים וקשים למכירה.
- פייסבוק: חיפוש נכסים בקבוצות נדל"ן בפייסבוק.
אתרים ייעודיים: שימוש באתרים כמו Crexi.com המספקים התראות על דילים חדשים על פי קריטריונים מוגדרים מראש.
כיצד מוודאים שהדילים אכן אטרקטיביים?
חשוב לבצע הערכת שווי עצמאית (קומפס) על כל נכס פוטנציאלי, ולא להסתמך על הערכת המוכר או הסיטונאי. ניתן להשתמש בתוכנות כמו PropStream המאגדות נתונים על נכסים דומים באזור ומסייעות בחישוב ערך השוק.
אילו גורמים נוספים יש לקחת בחשבון לפני רכישת נכס?
חשוב לבצע בדיקות נוספות לפני רכישת נכס:
- בדיקת שווי על ידי שמאי מקצועי: קבלת חוות דעת נוספת על ערך הנכס.
- הערכת עלות שיפוץ: קבלת הצעת מחיר מקבלן שיפוצים.
בדיקת כדאיות השכרה: התייעצות עם חברת ניהול נכסים בנוגע לשכר הדירה הצפוי ותקופת ההשכרה (DOM).
כיצד ניתן לחשב את ערך השוק של נכס (ARV)?
ניתן לחשב את ARV על ידי שימוש בנתוני עסקאות של נכסים דומים באותו אזור (קומפס). חשוב לוודא שהנכסים הדומים זהים במאפייניהם כגון גודל, מספר חדרים, שנת בנייה וכו'. כמו כן, יש לקחת בחשבון גורמים נוספים המשפיעים על הערך כמו נוף, בריכה, מיקום וכו'.
כיצד ניתן לחשב את שכר הדירה הצפוי?
ניתן להתייעץ עם חברות ניהול נכסים או לבצע בדיקה עצמאית באתרים כמו Zillow המציגים נתוני השכרה של נכסים דומים באזור.
מהו המימון האופטימלי לרכישת נכס נדל"ן בארה"ב?
במקרים רבים, ניתן לקבל הלוואה מהבנק לרכישת נכס נדל"ן בארה"ב. גובה ההלוואה תלוי בערך הנכס ובהכנסות המשקיע.
מהו "BRRRR" וכיצד הוא פועל?
BRRRR היא אסטרטגיה לרכישת נכסים נדל"ן המתמקדת ביצירת הון עצמי באמצעות מימון מחדש (Refinance). התהליך כולל:
- רכישה (Buy): רכישת נכס במחיר נמוך מערך השוק.
- שיפוץ (Rehab): שיפוץ הנכס והשבחתו.
- השכרה (Rent): השכרת הנכס וקבלת הכנסה פאסיבית.
- מימון מחדש (Refinance): ביצוע מימון מחדש על בסיס הערך המושבח של הנכס.
- חזרה (Repeat): שימוש בהון העצמי שהופק לרכישת נכס נוסף וחזרה על התהליך.