מי שפועל - מחזיק נכסים
מי שמתלבט רואה אחרים עושים את זה
לא קורס, לא תיאוריה.
הכוונה אמיתית עד שיהיה לך נכס ביד.
תראו הדרך הכי טובה ללמוד נדל״ן היא לא דרך עוד מידע, אלא דרך עשייה אמיתית. לא מהצד, לא דרך אקסלים, אלא דרך נכסים שקונים ומחזיקים לאורך זמן.
אני לא מחפש נכסים עבור אחרים, אני קונה בתים לעצמי ולמשפחה שלי, זו הקריירה שלי וזה מה שאני עושה במאה אחוז מהזמן. אני לא מלווה משקיעים כמקצוע, אני פועל בשטח וקונה נכסים בפועל, וזו בדיוק הגישה שמי שנכנס איתי מתחבר אליה. אלו אותם נכסים שאני בוחר בקפידה, באותן שכונות ועם אותה חשיבה ארוכת טווח. זה לא משחק של למצוא “דיל”, אלא של להבין מה שווה להחזיק שנים קדימה, נכסים יציבים עם ביקוש אמיתי שיושבים נכון בתוך מערכת, לא נכס בודד אלא אקו סיסטם שעובד, מזין את עצמו וממשיך לגדול ולהאיץ.
מאחורי זה יש תשתית שבניתי לאורך השנים, קשרים עם בנקים וגופי מימון, אנשי ביטוח, עורכי דין, רואי חשבון, קבלנים ואנשי שטח שעובדים איתי ביום יום, לא משהו שמתחילים מאפס אלא מערכת שנבנתה דרך מאות עסקאות אמיתיות, נכסים שאני מחזיק עד היום והם עובדים בשבילי יום יום.
. מי שנכנס לתהליך איתי לא מנסה להבין לבד מאיפה להתחיל ולא ממציא את הגלגל, אלא פועל בתוך כיוון ברור ובתוך מערכת שכבר עובדת בפועל.
כי בסוף זה לא עסקה אחת, זה משחק ארוך של לבנות פורטפוליו שמבוסס על שכונות איכותיות, תזרים יציב ומבנה חכם שיודע לייצר ערך ולשלוט במס לאורך זמן.
איתור עסקאות
מימון
ייעוץ וטייטל
פתיחת LLC
בדיקות נכס
ביטוח
השבחה (אם צריך)
ניהול נכס
הטבות מס נדל״ניות
צמיחה לעסקאות נוספות
או בקיצור כל מה שצריך כדי שלא תעשו שטויות ותצאו עם נכס ביד.
נדל״ן שבונה Wealth
לא כזה שמנהל אתכם
רוב האנשים נכנסים לנדל״ן דרך מספרים. בודקים תשואה, מריצים אקסלים, מחפשים את העסקה “המושלמת” וזה משחק באש 🔥
נדל״ן אמיתי לא עובד ככה. הוא לא נבנה בעסקה אחת, אלא במערכת שמחזיקים לאורך זמן.
תבינו השקעה בנדל"ן אמורה לבנות לכם עתיד כלכלי, לא להפוך אתכם למנהלי משברים במשרה מלאה. ואני לא פה כדי להראות לכם "הזדמנויות" שייראו טוב באקסל אבל בפועל יגרמו לכם לבלות את הימים בטלפונים עם אינסטלטורים ועורכי דין. פה אתם לא תמצאו דירות עם דיירים שפותחים סטודיו לעישון במרפסת או צריפים שמוחזקים עם סלוטייפ ורצון טוב.
הנכסים שאני מציג פה הם נכסים אמיתיים, יציבים, עם פוטנציאל צמיחה אמיתי. כאלה שלא יגרמו לכם לקום בלילה מסיוטים על תיקונים ותביעות, אלא כאלה שיאפשרו לכם לבנות Wealth, להתרחב ולחשוב על העסקה הבאה לא על הנזילה הבאה.
זכרו כי נדל"ן טוב לא מתסכל אתכם הוא עובד בשבילכם. 
הנכסים האחרונים שנמכרו.
צפו בניתוחים. תבינו את ההיגיון. נדל״ן אמיתי מדבר בעד עצמו בלי אשליות באקסלים.
עסקאות שהיו כאן… ועכשיו הן של מישהו אחר 💸
עיר: Rowlett, TX
מחיר רכישה: $330,000
שכירות: $3600
אסטרטגיה: Buy & Hold
עיר: Fort Worth, TX
מחיר רכישה: $267,000
שכירות: $3000
אסטרטגיה: Buy & Hold
עיר: Mesquite, TX
מחיר רכישה: $267,000
שכירות: $3500
אסטרטגיה: Buy & Hold
עיר: Arlington, TX
מחיר רכישה: $345,000
שכירות: $3500
אסטרטגיה: Buy & Hold
עיר: Rowlett, TX
מחיר רכישה: $325,000
שכירות: $3300
אסטרטגיה: Buy & Hold
עיר: Plano, TX
מחיר רכישה: $315,000
שכירות: $2850
אסטרטגיה: Buy & Hold
לא סיפורים. תוצאות.
+100 נכסים כבר נרכשו בפועל דרך התוכנית!
למה דאלאס?
דאלאס: לב הכלכלה הצומחת של ארה״ב.
דאלאס היא לא סתם עוד עיר בארה"ב היא אחת הכלכלות הצומחות והחזקות ביותר במדינה. טקסס כולה הפכה בשנים האחרונות למגנט למשקיעים, חברות ענק ואנשים פרטיים שמחפשים איכות חיים טובה יותר, מיסוי נמוך והזדמנויות כלכליות. דאלאס, שנמצאת בלב המדינה הזו, מובילה את המגמה עם הגירה אדירה של תושבים ומקומות עבודה חדשים בקצב מסחרר.
כשהרבה ערים בארה"ב נאבקות עם נטישה של אוכלוסייה והאטה כלכלית, דאלאס רואה בדיוק את ההפך. יותר ויותר אנשים, עסקים והשקעות זורמים לכאן, וזה לא במקרה. השילוב בין עלויות מחיה נוחות, היעדר מס הכנסה מדינתי, חוקי נדל"ן שמגנים על בעלי נכסים, ושוק עבודה שפורח הפך את דאלאס לאחד היעדים הכי חמים להשקעה בנדל"ן.
דאלאס היא "האב" של מקומות עבודה עם תאגידי ענק כמו טויוטה, אמריקן איירליינס, AT&T, ופפסיקו, שבחרו להקים כאן את המטות שלהם. הכלכלה כאן מגוונת ולא תלויה בתעשייה אחת מה שאומר שגם בעת משברים, העיר ממשיכה לצמוח. תוסיפו לזה אוניברסיטאות מובילות, תשתיות מתקדמות, ומיליוני אנשים שמחפשים דיור וקיבלתם שוק נדל"ן עם פוטנציאל אדיר.
השורה התחתונה? השקעה בדאלאס היא לא רק קנייה של נכס היא כניסה לשוק נדל"ן יציב שממשיך לצמוח, עם ביקוש אדיר ורגולציה שמעודדת משקיעים. בזמן שערים אחרות מקרטעות, דאלאס רק מתחזקת והשאלה היא לא אם כדאי להיכנס, אלא מתי. והתשובה היא אתמול. 🚀
צמיחה כלכלית מהירה
הגירה חיובית אדירה
שוק עבודה חזק
תשתיות מתקדמות ומתפתחות
היעדר מס הכנסה מדינתי
שוק נדל"ן יציב ואטרקטיבי
חינוך ברמה גבוהה
אוניברסיטאות מובילות
מטרופולין ענק
מעל 8 מיליון תושבים
מרכזי תחבורה, תעסוקה ופיתוח
שיעור אבטלה נמוכים
רגולציה ידידותית למשקיעים
למה זה עובד?
נכסים יציבים, לא ניסויים פיננסיים
יאללה, בואו נדבר דוגרי ראיתי אנשים מפילים עסקאות של חיים שלמים על 50 דולר הבדל בשכירות. רק כדי לגלות שנתיים אחרי שהם הפסידו 200,000 דולר עליית ערך. וזה? זה הדבר שהכי שובר אותי כי אני עשיתי בדיוק את אותן הטעויות.
גם אני פעם הייתי מחפש את "הדיל המושלם" ונופל על עסקאות שהיו נראות פצצה באקסל. ואז? הדייר החליט לפתוח חנות רהיטים מהסלון, נעלם עם המזגן, והגג נזל לו החיים. הכסף שהייתי אמור להרוויח התאדה על תיקונים ומלחמות מיותרות.
עכשיו תקשיבו טוב אני לא פה למכור לכם חלומות. אני פה כי עשיתי את זה על בשרי מאה פעמים, ואני יודע בדיוק מה עובד ומה יגמור אתכם.
בואו נשים דברים על השולחן אתם לא פה בשביל לגרד עוד איזה 100 דולר משכירות כל חודש ולהרגיש שעשיתם משהו. אני לא מדבר איתכם על דירות שבורות שיעשו לכם רק כאב ראש או על "הזדמנויות" באקסל שהן טובות רק על הנייר. אני מדבר על משהו גדול. משהו שישפיע לא רק עליכם, אלא גם על העתיד של המשפחה שלכם. על השקעה שתהיה קרקע לצמיחה אמיתית, לא עוד ריצה במעגלים אחרי נכסים שאין להם לא עתיד ולא ערך.
זה ההבדל בין מי שקונה נכס "בשביל הכנסה פסיבית" לבין מי שבונה לעצמו מערכת שתגדל ותייצר לו כסף לדורות. וזה בדיוק מה שאני מציע נכסים אמיתיים, צמיחה אמיתית, תהליך שמביא תוצאות.
הנדל״ן עובד. המס מתאדה.
ברוך הבא לעולם שבו פיסת בטון מנצחת את מס הכנסה
רוב האנשים חושבים שנדל"ן זה רק שכירות מול משכנתא, אקסל מול מחיר שוק. אבל מי שמבין את המשחק האמיתי יודע שהנכס האמיתי לא רשום בטאבו, אלא בדו״ח השנתי. ברגע שאתם קולטים שפיסת בטון יכולה למחוק לכם את השורה של “מס הכנסה לתשלום”, אתם מבינים למה המשקיעים הוותיקים מסתובבים עם חיוך של אנשים שיודעים סוד: הבית עובד אצלם בתור חשב שכר עם אובססיה לקיזוזים.
תראו, הכנסה פאסיבית זה נחמד, עליית ערך זה סקסי, אבל היכולת להפוך את הנדל״ן למגרסת מסים זה כבר פורץ-דלתות. הנכסים בתוכנית הם לא סתם בית יפה עם גג שלא דולף. זה פיסת נדל"ן ותשתית שיודעת להחזיר אהבה דרך הדו״ח השנתי – זה נכס שיודע למחוק מסים, לבלוע הוצאות, להזרים ריפייננס ולהחזיר את השליטה אליכם.
לא עוד אקסלים שמספרים לכם מה אתם רוצים לשמוע, אלא נכסים אמיתיים, שמישהו כבר בדק על הגב שלו ועובדים.
זה לא טריק וודו; זו השיטה שהממשלה עצמה כתבה כדי לתגמל מי שבונה כלכלה אמיתית במקום לקטר על יוקר המחיה. וברגע שתופסים את זה? פתאום אתם מבינים שנדל״ן זה לא “עוד השקעה” זה מחולל הון בין-דורי. כסף שחוזר אליכם במקום להתאדות במס, צובר נכסים נוספים, ומרפד גם את דור1 ו-2 בגרביים מחוממות.
וזה בדיוק ההבדל בין מי שמשקיע בשביל לראות שורת רווח לבין מי שבונה מערכת. מערכת שמייצרת שקט נפשי, זרימה כלכלית, והגנה חכמה מהדבר היחיד שכולנו מנסים להתחמק ממנו מסים. כי כשאתם יודעים מה אתם עושים פתאום גם המדינה עוזרת: מיסים מתקזזים, הוצאות נבלעות, ופיסת בטון אחת מתחילה לעבוד בשבילכם יותר מכל עובד ששלחתם לו מיילים והוא לא ענה.
שאלות חשובות
מה הסכום הראשוני שצריך כדי להתחיל?
אני מתמקד בנכסים בטווח של $250,000 – $350,000. בדרך כלל, המימון הוא כ-25%, ובנוסף יש להוסיף כ-$10,000 לדמי אחזקה וסגירה. לכן, הסכום ההתחלתי הדרוש נע בין $80,000 ל-$100,000.
מה אם אין לי את הסכום הזה כרגע?
אם כרגע אין לך את הסכום הדרוש, ההמלצה שלי היא לחסוך או לשקול שותפות כדי להגיע לסכום ההתחלתי. חשוב לי להדגיש אני לא עובד עם נכסים זולים יותר. אני מאמין במציאת נכסים איכותיים באזורים טובים, כאלה שהייתי משקיע בהם בעצמי, וזה חלק בלתי נפרד מהדרך להצלחה בהשקעה שלך.
למה אתה לא מחפש נכסים זולים יותר?
בדיוק כמו שלא הייתי קונה נכסים בדימונה – כי אני כבר הייתי שם, עשיתי את הטעויות האלה, ולמדתי בדרך הקשה. זה בדיוק היתרון שלכם אתם לא צריכים ליפול באותם בורות שאני כבר יצאתי מהם. נכסים זולים אולי נראים אטרקטיביים בהתחלה, אבל מניסיון אישי הקאשפלואו שלהם הוא אשליה, הערך שלהם בקושי זז, והשכונות והנכסים עצמם לא ראויים להשקעה אמיתית.
אני מציע רק נכסים שהייתי קונה בעצמי אני לא כאן כדי למכור לכם משהו, אני כאן כדי להבטיח שאתם מתחילים עם נכסים איכותיים ובטוחים, כאלה שבאמת יצמחו ויביאו תוצאות לאורך זמן.
תוכל להרחיב קצת?
בשמחה! נדל"ן הוא הרבה יותר מקאשפלואו. קאשפלואו זה נחמד, אבל העושר האמיתי טמון באקוויטי, בעליית הערך ובבניית תיק נכסים שמייצר לכם חופש כלכלי אמיתי. אקוויטי הוא לא כסף ״תקוע בקירות״ הוא מנוע לצמיחה. הנכסים שאני מציע נבנים בצורה כזו שיעבדו בשבילכם, יתנו לכם את הבסיס לצבור עוד ועוד נכסים, ולבנות עתיד כלכלי חזק.
תחשבו בגדול! אני מדבר על יצירת Wealth משמעותי, ניצול ההטבות המס העצומות שיש בארה״ב, והפיכת הנדל"ן שלכם לכלי משנה חיים. זה בדיוק מה שאני עושה לעצמי ולמשפחתי כדי להבטיח להם עתיד יציב ועצמאי.
ואם אתם חושבים שתתעשרו בנכס מצוקמק עם דייר שבור מהתחת אתם לא בכיוון הנכון. הנכסים האלה רק יגרמו לכם לרוץ במעגלים. אני מדבר על נכס ברמה על כל המשתמע מכך נכס שגדל עם הזמן. אין סיבה להסתפק בנכסים שגוררים אתכם למטה. זכרו! נדל"ן הוא לא רק השקעה הוא מתנה לדורות הבאים.
מה אתה מרוויח מכל הסיפור?
אני מרוויח מהמוכר של הנכס – בדיוק כמו סוכן נדל״ן.
אתם לא משלמים לי עמלה. להפך – ברוב המקרים, תשלמו פחות ממחיר ה־Asking ואף מתחת לשווי האמיתי של הנכס. במקרה כזה שבו הכל מגולם במחיר הנכס אינכם צריכים להוסיף כסף מזומן מעבר להוצאות הנכס, והכסף המזומן שלכם הוא כסף שיש לו יכולת ומינוף.
ועם כל זאת השאלה החשובה פה היא לא מה אני מרוויח, אלא איך זה מקדם את העתיד הכלכלי שלכם.
איך אני מוודא שהנכס שאני קונה לא במחיר מופקע?
אני לעולם לא מציע נכסים במחיר מופקע נקודה. להפך, ניסיון העבר מראה שהמשקיעים שבחרו בתוכנית שלי רכשו נכסים במחירים נמוכים משמעותית משווי השוק שלהם, אפילו אחרי שהרווח שלי כלול.מעבר לזה, אתם לא צריכים לסמוך רק עליי: אני מציג לכם דוח CMA מפורט שמראה נכסים דומים שנמכרו בשכונה, כך שתוכלו לוודא בעצמכם שאתם מקבלים עסקה מצוינת. בנוסף תהיו בטוחים הבנקים לא יממנו עסקה במחיר מופקע. השמאי שלהם בודק ומאשר את הערך של הנכס לפני שאתם מתקדמים. המטרה שלי היא לא רק למנוע מכם לשלם יותר מדי, אלא לוודא שאתם קונים נכס עם אקוויטי כבר מהרגע הראשון.
למה דווקא דאלאס, טקסס?
הדף הזה קצר מלהסביר את מנועי הצמיחה של המטרו של דאלאס ושל טקסס בכלל. אני יכול לדבר על זה שעות מקומות עבודה, הגירה, מחסור בבתים, תמריצים ועוד ועוד… הנה לכם שיעור בית ראשון – למדו על DFW
רק שימו לב לא כל מה שנראה נוצץ באמת זהב. פה צריך לדעת לבחור את הנכסים הנכונים בשכונות הנכונות, אם אתם מחפשים רק את הזול או את מה שנראה "כמו מציאה", כנראה שאתם לא במקום הנכון.
איך אתה בדיוק עושה את זה?
במהלך השנים בניתי מערכת חזקה ומדויקת, שנשענת על ניסיון, קשרים, ותוצאות בשטח. הקשרים שלי ב-DFW כוללים קרנות גידור שמנזילות נכסים ישירות אליי , סוכנים ששולטים בשוק, מאתרים עסקאות ומציעים הצעות כל הזמן. הצוותים שלי לא מחכים להזדמנויות הם יוצאים לשטח, דופקים על דלתות ומביאים עסקאות לפני שמישהו אחר בכלל יודע עליהן.
אני פועל גם במרקט וגם באוף-מרקט, ומשתמש בטכניקות משא ומתן חזקות להורדת מחירים, כל החלקים האלה לא עובדים במקרה המערכת הזו היא הליבה של העסק שלי, אני לא מדבר על מערכת תיאורטית המערכת הזו עבדה ועובדת בשבילי, והיא תעבוד גם בשבילכם.
האם יידרש שיפוץ והשבחה? ואם כן, האם אתה עוזר בזה?
זה תלוי בנכס ובאסטרטגיה שנחליט עליה יחד בשיחת האפיון. באופן אישי, אני לא ממליץ על שיפוץ מאסיבי למשקיעים ראשונים זה סיכון מיותר וגוזל זמן יקר.
אם יידרש שיפוץ, הוא יהיה קוסמטי ופשוט. יש לי חברת שיפוצים שעושה לי את הנכסים, וזה שירות שאני יכול להעמיד לרשותכם במידה ונחליט ללכת בכיוון הזה.
ובנימה אישית אני רוצה שתתמקדו בדבר הכי חשוב: עוד עסקאות טובות ולחשוב קדימה. אם אני יכול להביא לכם עסקה איכותית בלי מאמץ נוסף, אני מעדיף שזה יקרה כך. אין טעם לבזבז זמן על בחירת קרמיקות כשאפשר כבר להתחיל לתכנן את הנכס הבא שלכם. זה משהו שלמדתי על בשרי הזמן שלכם שווה יותר מזה.
מה קורה לאחר הסגירה? האם אתה מנהל את הנכס?
לא, ואני ממליץ לנהל את הנכס בעצמכם. ניהול עצמי הוא הדרך הטובה ביותר ללמוד ולהבין מה זה באמת אומר להיות משקיע נדל"ן. זו לא רק השקעה זה מסע שבו אתם לומדים ומתחזקים.
אם תחליטו שלא לנהל בעצמכם, יש אפשרות לעבוד עם חברת ניהול מומלצת שתטפל בנכס עבורכם, או לבחור בניהול חלקי מציאת דייר בלבד, כששאר הניהול בידיים שלכם.
מה ההבדל בינך לבין תוכניות אחרות?
נדל״ן מונע משכונה ומהקהילה שנבנית בה. הערך האמיתי לא נקבע באקסל אלא ברחוב עצמו, בבתי הספר, באנשים, בביקוש וביציבות של האזור. זה לא משהו שרואים מרחוק, זה משהו שמכירים לעומק. היכרות אינטימית עם אזור נבנית רק דרך זמן, דרך עסקאות, דרך החזקה של נכסים לאורך שנים. אלו בדיוק האזורים שאני פועל בהם שוב ושוב, קונה, מחזיק ולומד אותם מבפנים.
אני לא עושה את זה כמו תוכניות אחרות כי אני לא עוסק בליווי, זו לא העבודה שלי. הקריירה שלי היא לקנות נכסים עבורי ועבור המשפחה שלי, מי שנכנס איתי לא נכנס לתהליך תיאורטי, אלא לאותה מערכת שאני פועל בה בפועל. אלו אותם נכסים, באותן שכונות, עם אותה חשיבה, לא משהו שמחפשים במיוחד עבורכם אלא מה שאני כבר קונה ומחזיק בעצמי.
יש לנו דאטה אמיתי מהשטח, מנכסים שכבר עובדים, מאזורים שאנחנו ממשיכים לפעול בהם שוב ושוב. ככל שיש יותר נכסים באותם אזורים, ההבנה שלנו נהיית עמוקה יותר, מה עובד, כמה זה עובד, ואיפה לא לגעת. זה לא נותן ודאות של מאה אחוז, אבל זה מייצר יתרון אמיתי. זה ההבדל בין לנחש, לבין לפעול בתוך מערכת שכבר הוכיחה את עצמה בפועל.
האם אני צריך להגיע פיזית לדלאלס?
כל התהליך, כולל חתימות וסגירה, יכול להתבצע מרחוק בצורה מלאה. אם תבחרו להגיע לסגירה, זה נחמד ומיוחד להיות חלק מהרגע הזה. אבל גם אם לא, התהליך יתקדם בצורה חלקה ומדויקת. הבחירה היא שלכם.
שיפוצים שעשינו
השבחות אמיתיות – לא קסמים, פשוט עבודה נכונה. 🚀
$1000 זה לא הכסף זה הצעד הראשון.
בואו ניישר קו הפיקדון הזה הוא לא בשבילי, הוא בשבילכם. אני לא מתחיל ליווי עם אנשים שלא מוכנים להתחייב. 1000 דולר זה לא הסיפור זה האיתות שלכם שאתם באמת בעניין, שאתם מוכנים לזוז קדימה, שאתם לא כאן כדי ‘לבדוק’ אלא כדי לעשות.
הכסף הזה יהיה חלק מההון העצמי שלכם (Downpayment) ויוחזר לכם בסגירה.
בלי הפיקדון הזה? אנחנו לא מתחילים. לא כי זה כסף גדול, אלא כי הצעד הזה מסנן את מי שרק מדבר ממי שבאמת מוכן לפעול.
המשך לתשלום!
הגיע הזמן להתחיל!
בחר בין שתי האפשרויות הבאות:
אם אתה מהסוג שחייב לשאול את הדודה, תשאיר פרטים. אבל בוא נהיה כנים היא לא קנתה נכס בחיים שלה 😉
ברוך הבא לצד של אלה שפועלים.
לא של אלה שמספרים איך
הם כמעט עשו את זה.
$1,000
ובנימה אישית ממני אליכם
עשיתי את זה, ואני ממשיך לעשות את זה לא כי היה לי את כל התשובות בהתחלה, אלא כי הבנתי שהזמן לא מחכה לאף אחד. קפצתי למים, לקחתי סיכונים, ודחפתי את עצמי קדימה גם כשלא היה פשוט.
החיים קצרים מדי לחיות בהיסוס. הפחד תמיד יהיה שם כחבר שמפקפק, משפחה שמזהירה, או פשוט קול בראש שאומר "זה לא הזמן." אבל האמת היא שזה אף פעם לא מרגיש כמו "הזמן הנכון". הזמן הנכון הוא עכשיו! שום דבר גדול לא קורה כשמקשיבים לפחד.
אני לא כאן כדי לשכנע אתכם, אני כאן כדי לומר לכם את האמת ברגע שתחצו את מחסום הפחד, תגלו מה זה באמת חופש. אתם לא צריכים לדעת הכל אתם רק צריכים להיות מוכנים לקפוץ.
דיסקליימר: איני יועץ השקעות, איני מגייס כספים, ואיני מציע הצעה להשקעה קולקטיבית. מדובר במכירה פרטית של נכס נדל״ן בארה״ב, הנמכר ישירות לקונה שרושם את הנכס על שמו בלבד. אין התחייבות לתשואות או לרווחים וכמו בכל השקעה ישנם סיכונים כל קונה נדרש לבצע בדיקה עצמאית לפני רכישה.