פרק 19 | LLC ודיני חברות בדגש על נדל״ן

שתי הישויות, LLC ו-Inc, הן סוגי חברות נפוצים בארה"ב המציעות הגנה משפטית פנימית. המשמעות היא שרק נכסי החברה עצמה חשופים לתביעות, ולא נכסי הבעלים הפרטיים.

ההבדלים העיקריים בין שתי הישויות:

• הקמה ותפעול: הקמת LLC פשוטה יותר, דורשת רק הסכם שותפים (Operating Agreement) וישיבות פחות פורמליות. Inc דורשת תפעול פורמלי יותר, הכולל תקנון חברה, ישיבות דירקטוריון ותיעוד קפדני.
• בעלות: LLC מורכבת מ"חברים" (Members) בעוד Inc מורכבת מבעלי מניות (Shareholders).
• מיסוי: LLC מציעה גמישות מיסוי רבה יותר, המאפשרת לבחור בין מיסוי כשותפות (Partnership), יחיד (Disregarded Entity), או תאגיד S. Inc יכולה להיות ממוסה כתאגיד C או תאגיד S.

הטבת סעיף 1244: הטבה זו קיימת רק ב-Inc ומאפשרת לקזז הפסדים מהשקעה בחברה כנגד הכנסה רגילה בדוח המס האישי.

• C Corporation: ישות מיסוי נפרדת לחלוטין מבעלי המניות, הממוסה בשיעור מס חברות של 21%. בעלי המניות ממוסים שוב על דיבידנדים או משכורות שמקבלים מהחברה (Double Taxation).
• S Corporation: ישות המאפשרת לרווחים והפסדים "לעבור" ישירות לבעלי המניות, הממוסים באופן אישי. מאפשרת לחסוך במס ביטוח לאומי ומס בריאות (Self Employment Tax) על ידי קבלת משכורת ריאלית מהחברה.
• Disregarded Entity: אופציה זמינה רק ל-LLC עם בעל מניות יחיד, בה הרווחים וההפסדים מדווחים ישירות בדוח המס האישי של בעל המניות.
• Partnership: אופציה זמינה ל-LLC עם שני בעלי מניות או יותר, בה הרווחים וההפסדים מדווחים בטופס K-1 וממוסים באופן אישי על ידי כל שותף.

מומלץ להחזיק נכסים להשקעה פסיבית בנדל"ן ב-LLC עם מיסוי כשותפות (Partnership) או יחיד (Disregarded Entity).
לא מומלץ להחזיק נכסים ב-C Corporation או S Corporation מכיוון שמעבר טייטל, אפילו זמני, ייחשב לאירוע מס, וקיימת סכנת מיסוי כפול.

לפעילות אקטיבית בנדל"ן, C Corporation עשויה להיות אופציה טובה יותר, למרות המיסוי הכפול, מכיוון שהיא מספקת הגנה מפני סיווג כ"דילר" (Dealer Status).
Dealer Status עלול להוביל לחבות מס גבוהה יותר, הגבלות על הטבות מס נדל"ן, וסיווג ההכנסות כהכנסה אקטיבית (Active Income) במקום הכנסה פסיבית.

• בחירת שם: יש לבחור שם לחברה ולוודא זמינותו במאגר שמות החברות במדינה.
• מינוי Registered Agent: Registered Agent הוא אדם או חברה שתפקידם לקבל מסמכים משפטיים ותכתובת רשמית עבור החברה.
• הגשת מסמכי התאגדות (Articles of Organization): מסמכים אלו מגדירים את שם החברה, מטרותיה, ופרטים נוספים.
• יצירת הסכם שותפים (Operating Agreement): מסמך זה מגדיר את מערכת היחסים בין בעלי המניות, חלוקת רווחים, תהליכי קבלת החלטות ועוד.
• קבלת מספר EIN: EIN הוא מספר זיהוי מס פדרלי, הדרוש לפתיחת חשבון בנק עסקי.
• פתיחת חשבון בנק: יש לפתוח חשבון בנק נפרד עבור החברה.
• הגשת דוח BOI: חובה חדשה משנת 2023, הדורשת דיווח על בעלי המניות למניעת הלבנת הון, מימון טרור ועוד.
• קבלת מספר ITIN (לישראלים בלבד): מספר זיהוי מס עבור תושבי חוץ, הדרוש להגשת דוחות מס אישיים.

אמנם ניתן לפתוח חברת LLC באופן עצמאי, אך מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או עורך דין מומחה בתחום על מנת לוודא עמידה בכל הדרישות החוקיות והמיסויות.

Operating Agreement מגדיר את מערכת היחסים בין בעלי המניות, חלוקת רווחים, תהליכי קבלת החלטות ועוד.
מסמך זה יכול להיות מכריע במקרה של סכסוך בין בעלי המניות, ולכן חשוב להשקיע זמן ומחשבה ביצירתו.