פרק 11 | משכנתאות ומימון בארצות הברית

פרדי מק (Freddie Mac) ופאני מיי (Fannie Mae) הן שתי חברות ממשלתיות-פרטיות שקונות משכנתאות מבנקים ומלווים אחרים בארה"ב. הן בעצם יוצרות "שוק משני" למשכנתאות, שבו בנקים יכולים למכור את המשכנתאות שלהם כדי לפנות מקום להלוואות חדשות.
בגלל שהם קונים כל כך הרבה משכנתאות, פרדי מק ופאני מיי משפיעים מאוד על שוק המשכנתאות בארה"ב. הם קובעים את התנאים לקבלת משכנתא, כמו דירוג האשראי הנדרש, סוג המשכנתא, ותקופת ההחזר. בנקים ומלווים אחרים נאלצים לעמוד בתנאים אלה כדי שיוכלו למכור את המשכנתאות שלהם לפרדי מק ופאני מיי.

• משכנתא קונבנציונלית (Conventional Loan):אינה מגובה על ידי הממשלה.
• בדרך כלל מחולקת ל:
• משכנתא תואמת (Conforming Loan): עומדת בתנאים של פרדי מק ופאני מיי.
• משכנתא לא תואמת (Non-Conforming Loan): אינה עומדת בתנאים של פרדי מק ופאני מיי.
• משכנתא לא קונבנציונלית (Unconventional Loan):מגובה על ידי הממשלה הפדרלית.
• כוללת תוכניות כמו:
• FHA: לבעלי הכנסה נמוכה או הון עצמי נמוך.
• USDA: לאזורים כפריים.
• VA: לחיילים משוחררים.

• • PMI (Private Mortgage Insurance): ביטוח משכנתא פרטי.
  • MIP (Mortgage Insurance Premium): פרמיית ביטוח משכנתא.

  שניהם בעצם ביטוח למשכנתא, שמגן על המלווה במקרה שהלווה לא יעמוד בתשלומים. אתם צריכים לשלם אותו אם אתם לוקחים משכנתא עם פחות מ-20% הון עצמי.

• PMI: משולם רק על משכנתאות קונבנציונליות, ואפשר להפסיק לשלם אותו לאחר שהגעתם ל-22% הון עצמי.

• MIP: משולם על משכנתאות לא קונבנציונליות, כמו FHA, ואתם מחויבים לשלם אותו לאורך כל תקופת ההחזר.

• משכנתא בריבית משתנה (ARM) היא משכנתא שבה הריבית יכולה להשתנות לאורך תקופת ההחזר.

• Cash Out Refinance הוא מימון מחדש של משכנתא קיימת, שבה אתם מקבלים הלוואה גדולה יותר מהמשכנתא המקורית. ההפרש בין ההלוואה החדשה למשכנתא המקורית משולם לכם במזומן.

משכנתא "Interest Only" היא משכנתא שבה אתם משלמים רק את הריבית על ההלוואה, ולא את הקרן, לתקופה מסוימת (לדוגמה: 5 שנים).

סוג המשכנתא המתאים לכם תלוי במצבכם הפיננסי ובמטרותיכם.

• אם הריביות גבוהות ואתם מתכננים למכור את הנכס או לבצע מימון מחדש בעתיד, ייתכן שעדיף לכם לבחור במשכנתא "Interest Only" כדי להקטין את התשלום החודשי.
• אם אתם מעדיפים לבנות הון עצמי, ייתכן שעדיף לכם לבחור במשכנתא בריבית קבועה.

• עמלת פירעון מוקדם היא עמלה שאתם עשויים לשלם אם תחליטו לפרוע את המשכנתא שלכם לפני סיום תקופת ההחזר.