פרק 13 | השבחה ושיפוץ נכסים בארה״ב

ארבעת הדרכים העיקריות להרוויח כסף בנדל"ן הן:

• השבחה (Appreciation): עליית ערך הנכס לאורך זמן.
• תזרים מזומנים (Cash Flow): ההכנסה השוטפת מדמי שכירות, לאחר קיזוז ההוצאות.
• הטבת מס (Tax Benefit): הטבות מס שונות הניתנות למשקיעי נדל"ן, כגון ניכוי פחת והוצאות אחזקה.
  החזר חוב (Debt Pay Down): החזר הדרגתי של המשכנתא, המגדיל את ההון העצמי בנכס.

Smart Rehab הוא שיפוץ מתוחכם שמטרתו להעלות את ערך הנכס (Appreciation) ותזרים המזומנים (Cash Flow).
שיפוץ רגיל מתמקד רק בהשגת שווי שוק מסוים, בעוד Smart Rehab מתמקד בהוספת ערך אמיתי לנכס, כגון הוספת חדר או שדרוג משמעותי של המטבח והמקלחות.

הדברים החשובים ביותר לשפץ כדי להעלות את ערך הנכס הם:

• מטבח: המטבח הוא לב הבית, ושיפוץ שלו יכול להשפיע באופן משמעותי על ערך הנכס. שדרוג משטחי עבודה, ארונות, מכשירי חשמל ותאורה יכולים לעשות הבדל גדול.
• מקלחות: מקלחת מעוצבת ופונקציונלית היא גורם מכירה משמעותי. השקעה בריצוף איכותי, מקלחון מעוצב ואביזרים יוקרתיים תשדרג את הנכס ותעלה את ערכו.
• רצפות: החלפת רצפות ישנות ודהויות ברצפה חדשה ואיכותית יכולה לשנות לחלוטין את מראה הבית.
• נראות חיצונית : הרושם הראשוני של הנכס הוא קריטי. גינון מטופח, צביעה רעננה, תאורה חיצונית יפה ושביל גישה מזמין יעלו את ערך הנכס.
  פרטים קטנים (Fixtures & Hardware): ידיות, ברזים, גופי תאורה ואביזרים קטנים יכולים להוסיף טאץ' יוקרתי לנכס ולשדרג את המראה הכללי.

• הוספת חדר: הוספת חדר שינה או חדר עבודה יכולה להעלות את ערך הנכס באופן משמעותי.
• המרת גראז לחדר: המרת גראז לחדר מגורים יכולה להוסיף שטח רצפה שימושי לנכס.
• יצירת חלל עבודה (Office): יצירת חלל עבודה ייעודי בתוך הבית היא תוספת אטרקטיבית בעידן העבודה מהבית.
• הגדלת מרחב המחיה: פתיחת קירות ויצירת חללים פתוחים ומוארים יותר יכולה להפוך את הבית למזמין ונחשק יותר.

• צפייה בפרויקטים קודמים: חשוב לראות פרויקטים שהקבלן ביצע בעבר, הן בתמונות והן, במידת האפשר, בביקור בנכסים.
• קבלת המלצות: בקשו המלצות מלקוחות קודמים של הקבלן.
• בדיקת גודל הצוות: ודאו שלקבלן צוות פועלים מיומן וגדול מספיק לביצוע העבודה בזמן סביר.
• בדיקת איכות הגימור (פינישים): שימו לב לפרטים הקטנים בפרויקטים קודמים של הקבלן, כגון יישור קרמיקות, עבודות צבע ואיכות התקנת אביזרים.
• חתימה על חוזה מפורט: חתמו על חוזה מפורט עם הקבלן שכולל את כל פרטי השיפוץ, לוחות זמנים, מחירים ותנאי תשלום.

• תשלום לפי התקדמות: התשלום צריך להיות מחולק לשלבים, בהתאם להתקדמות השיפוץ.
• Scope of Work: הגדירו מראש עם הקבלן את שלבי העבודה (Scope of Work) ותנאי התשלום לכל שלב.
  שמירת חלק מהתשלום לסוף: שמרו 25% מהתשלום הסופי עד לאחר השלמת כל עבודות השיפוץ והתיקונים (Punch List).

בסרטון מופיעים מחירים לדוגמה עבור עבודות שיפוצים שונות, כגון ריצוף, צבע, גדר, מטבח, מקלחות ועוד.
חשוב לזכור שמחירים אלו הם בגדר הערכה בלבד, ועשויים להשתנות בהתאם למיקום, סוג החומרים, מורכבות העבודה ועוד.
מומלץ לקבל מספר הצעות מחיר מקבלנים שונים לפני תחילת השיפוץ.

• מיפוי הנכס: מיפוי מדויק של הנכס, כולל שטח רצפה, מיקום נקודות חשמל ומים ועוד, יקל על תכנון השיפוץ.
• רכישה מרוכזת של חומרים: רכישה מרוכזת של חומרים מחנויות כמו Home Depot יכולה לחסוך זמן וכסף.
• שימוש ברשימות: יצירת רשימות מפורטות של כל החומרים והאביזרים הדרושים לשיפוץ תמנע טעויות וחוסר יעילות.
• תיעוד השיפוץ: תיעוד כל שלבי השיפוץ בתמונות ווידאו יקל על מעקב אחר ההתקדמות ועל זיהוי בעיות פוטנציאליות.