פרק 14 | מונחים למתקדמים בנדל״ן בארה״ב

תקציר: פרק זה הוא המשך לפרק 1 אבל אני ממליץ לצפות בו בסדר כרונולוגי – בפרק זה אני מסביר על מספר מונחים שלמדתי במהלך השנה האחרונה שיגרמו לכם לעשות נדל״ן הרבה יותר טוב! זהו פרק חובה בין אם אתם מתחילים בנדל״ן או לא, הביטויים בפרק הם ביטויים שאתם תיתקלו בהם באופן כמעט יומיומי, בין אם אלו מושגים בעולמות המימון המיסוי או הרגולציה – כל משקיע שמכבד את עצמו אמור להכיר אותם. את סוף הפרק הקדשתי על מספר מונחים במיסוי שבסופו תוכלו קצת להבין את האמרה הידועה ״עשירים לא משלמים מיסים״ ואולי אף לעשות זאת בעצמכם! אז תהנו! ותרשמו לי בתגובות מה דעתכם סבבה?!

  • Title מתאר את זכות הבעלות בנכס. מדובר במושג אבסטרקטי ולא פיזי.
  • Deed הוא מסמך פיזי שמשמש להעברת בעלות על הנכס, דומה לנוסח טאבו בישראל.

"Clear title" הוא ביטוי שמשמעותו שהבעלות על הנכס נקייה, כלומר שאין עליה שיעבודים, עיקולים או כל תביעה אחרת לבעלות.

"Title insurance" הוא ביטוח שמגן על הקונה מפני בעיות עתידיות שעלולות לצוץ בנוגע לבעלות על הנכס.
לדוגמה, אם עשר שנים לאחר קניית הנכס מתגלה שיש אדם נוסף שטוען לבעלות חלקית עליו, ביטוח זה יכסה את ההוצאות המשפטיות והפיננסיות הכרוכות בפתרון הסוגיה.

"PITI" הוא ראשי תיבות של:

  • Principal (קרן)
  • Interest (ריבית)
  • Taxes (מיסים)
  • Insurance (ביטוח)

זהו מונח שמתייחס לכלל ההוצאות החודשיות הכרוכות בתשלום משכנתא על נכס.

"Roll in" מאפשר לממן את הוצאות הסגירה של המשכנתא (למשל, שכר טרחה של עורך דין) כחלק מההלוואה עצמה.
במקום לשלם את הסכום במזומן, ניתן לפרוס אותו לתשלומים חודשיים לאורך תקופת המשכנתא, בדומה לריבית ולקרן.

שני המדדים הבודקים את יכולת ההחזר של הלווה, אך מתמקדים בהיבטים שונים:

  • DSCR Debt Service Coverage Ratio –  מתייחס ליכולת ההחזר של הנכס עצמו.
  • DTI Debt-to-Income –  מתייחס ליכולת ההחזר של הלווה באופן אישי, בהתבסס על הכנסותיו.

"1031 Exchange היא הטבת מס המאפשרת לדחות את תשלום מס רווחי הון ("Capital Gain Tax") במכירת נכס נדל"ן אם הרווח מושקע בקניית נכס אחר.
חשוב לציין שהטבה זו חלה רק על נכסי השקעה, וישנם תנאים נוספים שיש לעמוד בהם, כמו למשל פרק זמן מוגבל לקניית הנכס החדש.

שני המונחים מתייחסים לפחת, אך פחת מואץ, "Bonus Depreciation" מאפשר לקזז חלק משמעותי יותר משווי הנכס כבר בשנה הראשונה, בהתאם לחוקי המס בארה"ב.