פרק 2 | מונחים חשבונאיים שחייב לדעת בהשקעות נדל״ן
תקציר: בהמשך לפרק הקודם וכמוהו בפרק זה נצלול אל מספר מושגים מתמטיים שכל משקיע נדל״ן חייב להכיר, גם זה כמו הפרק הפרק הקודם הוא קריטי להבנה של המספרים שהתחיל להיכנס לעומקם של העסקאות שעשיתי במהלך הדרך, אנחנו נתחיל מהקל אל הקשה בין היתר נלמד מה זה ואיך מחשבים Gross yield, Cash on Cash, Cap Rate ועוד.. ייתכן שתצטרכו לראות פרק זה מספר פעמים (לי לקח מספר ימים להבין את המושגים על בוריים אז הכל בסדר!)
מה זה ROI ואיך מחשבים אותו?
ROI, או בשמו המלא Return on Investment, הוא מדד לתשואה על השקעה. הוא מחושב על ידי חלוקת הרווח בהשקעה בסכום ההשקעה הראשוני. לדוגמה, אם השקעתי 100,000 דולר והרווחתם 10,000 דולר, ה-ROI שלכם יהיה 10%.
מה זה NOI ומה הוא אומר לנו?
NOI, או בשמו המלא Net Operating Income, הוא ההכנסה התפעולית נטו. זהו סכום ההכנסה שנותר מנכס לאחר ניכוי הוצאות התפעול, כמו מיסי עירייה, ביטוח ותחזוקה. לדוגמה, אם הכנסות השכירות החודשיות שלכם הן 1,000 דולר והוצאות התפעול הן 500 דולר, ה-NOI החודשי שלכם יהיה 500 דולר.
מהו Gross Yieldֿ?
Gross Yieldֿ הוא מדד לתשואה ברוטו על נכס נדל"ן. הוא מחושב על ידי חלוקת ההכנסה השנתית ברוטו משכירות בשווי הנכס. לדוגמה, אם הכנסות השכירות השנתיות הן 12,000 דולר ושווי הנכס הוא 100,000 דולר, Gross Yieldֿ יהיה 12%.
מהו Cap Rate?
קאפ רייט הוא מדד לתשואה נטו על נכס נדל"ן. הוא מחושב על ידי חלוקת ה-NOI בשווי הנכס. קאפ רייט טוב נחשב בדרך כלל בין 5% ל-10%. לדוגמה, אם ה-NOI שלכם הוא 6,000 דולר ושווי הנכס הוא 100,000 דולר, הקאפ רייט יהיה 6%.
מהו קאש און קאש (Cash on Cash)?
קאש און קאש הוא מדד לתשואה על ההשקעה הראשונית במזומן. הוא מחושב על ידי חלוקת הרווח השנתי נטו (NOI פחות תשלומי משכנתא) בסכום ההשקעה הראשונית במזומן.
לדוגמה, אם ה-NOI הוא 6,000 דולר, תשלומי המשכנתא השנתיים הם 3,000 דולר והשקעתם 20,000 דולר במזומן, הקאש און קאש יהיה 15%.
מהו IRR?
IRR, או בשמו המלא Internal Rate of Return, הוא מדד לתשואה על השקעה לאורך זמן, הוא לוקח בחשבון את תזרים המזומנים לאורך כל חיי ההשקעה, כולל את מכירת הנכס בסוף התקופה.
ניתן לחשוב על IRR גרסה מורכבת יותר של קאש און קאש, שלוקחת בחשבון את הרווח ממכירת הנכס.
מה ההבדל בין קאש און קאש ו-IRR?
קאש און קאש מתייחס לתשואה שנתית על ההשקעה הראשונית במזומן, בעוד ש-IRR לוקח בחשבון את כל תזרים מזומנים לאורך חיי ההשקעה, כולל מכירת הנכס. לכן, IRR מספק תמונה מלאה יותר של התשואה על ההשקעה.
מה נחשב קאפ רייט טוב?
קאפ רייט טוב נחשב בדרך כלל בין 5% ל-10%. כמובן, מה נחשב קאפ רייט טוב תלוי בגורמים רבים, כמו מיקום הנכס, סוג הנכס ורמת הסיכון.