פרק 8 | איך אני קונה בתים עם $0 – חלק א׳

תקציר: חשבתי שאני ״גיליתי את אמריקה״ ממש ככה, והנה שוב מכה בי בפנים האימרה הידועה "תחילתה של החוכמה הוא בתהייה" סוקרטס. ״או במילים ארציות יותר- ״ ככל שאתה לומד יותר ככה אתה מבין שאתה לא יודע כלום״, תמיד אמרו לנו שהלוואה זה מסוכן? נדל״ן צריך כסף? ועוד כל מני הנחות והרגלים שלמדנו עליהם, בפרק זה אני הולך לנפץ לרסיסים את האימרה חסרת הבסיס – ״הלוואה זה מסוכן״ ולהסביר באופן תיאורטי איך קצת יצירתיות ועזרה מאנשים שהכרתי במהלך הדרך גרמו לי לקנות עשרות דלתות בארצות הברית ללא דולר מהכיס! תבואו עם ראש פתוח כי אין כניסה לדאונרים, דעות קדומות ושאר מרעין בישין.

כן, הסרטון מסביר כיצד ניתן לרכוש נכסים בארה"ב ללא שימוש בהון עצמי באמצעות סעיף 12 בחוזה המכירה בטקסס, המכונה Seller Concession.

Seller Concession הוא סעיף בחוזה המכירה המאפשר למוכר לשלם לקונה סכום מסוים בעת סגירת העסקה. במקור, סעיף זה נועד לכסות הוצאות תיקונים, אך ניתן להשתמש בו גם לכיסוי הוצאות סגירה ותשלום ראשון, ובכך לבטל את הצורך בהון עצמי. בכפוף לסגירה כפולה ותהליך שנקרא Wraparound Mortgages

התהליך כולל מספר שלבים:

  • חישוב סכום ההון העצמי הנדרש: הקונה מחשב את סכום הוצאות הסגירה ותשלום ראשון הנדרש.
  • משא ומתן עם המוכר: הקונה מבקש מהמוכר לכלול Seller Concession בסכום הדרוש לו.
  • העלאת מחיר המכירה: מחיר המכירה מועלה בהתאם לסכום ה-Seller Concession, כך שהמוכר יקבל את מלוא הסכום שסוכם עליו.
    קיזוז הסכומים: בעת סגירת העסקה, סכום ה-Seller Concession מופחת מסכום התשלום הכולל, מה שמביא לאיפוס סכום ההון העצמי שהקונה נדרש לשלם.
    בכפוף לסגירה כפולה והליך של
    Wraparound Mortgages

הסרטון הנ״ל מציג דוגמה בה מחיר הנכס המקורי הוא 100,000 דולר. הקונה צריך 15,000 דולר עבור הוצאות סגירה ותשלום ראשון. הוא מבקש מהמוכר Seller Concession בסכום זה. מחיר הנכס מועלה ל- 115,000 דולר. הקונה מקבל קרדיט של 15,000 דולר שמקזז את הסכום שהוא היה צריך לשלם, והוא רוכש את הנכס ללא הון עצמי. בכפוף לסגירה כפולה והליך של Wraparound Mortgages שמגיע מעולמות ה Seller Finance

לא. השימוש ב-Seller Concession לצורך הפחתת הון עצמי דורש מציאת מלווה פרטי שיסכים לתנאים אלו. מלווים תחת רגולציה לרוב לא יאפשרו זאת.

כן, לעיתים ייתכן ויהיה צורך בביצוע "סגירה כפולה" (Double Closing) וWraparound Mortgages על מנת לעקוף מגבלות של מלווים תחת רגולציה. תהליך זה כרוך במורכבות משפטית ופיננסית, ומומלץ להיעזר באנשי מקצוע מנוסים בתחום.

אני טוען שהסיכון בהשקעה בנדל"ן אינו נובע מגובה המינוף, אלא מסכום ההון העצמי המושקע בנכס. הסיכון האמיתי הוא בנכס עצמו – האם הוא יניב את התשואה הצפויה או לא.

הסיכון אינו בגובה המינוף (LTV), אלא בערך הנכס עצמו. אם הנכס מייצר הכנסה גבוהה יותר מהריבית על ההלוואה, הסיכון נמוך.

חשוב לבצע בדיקות נאותות (Due Diligence) לפני רכישת הנכס, כולל בדיקת שווי הנכס, פוטנציאל ההשכרה שלו, והוצאות התפעול.