פרק 9 | איך אני קונה בתים עם $0 – חלק ב׳

כן, ניתן לקנות בית בארה"ב כמעט ללא כסף באמצעות שימוש בטכניקה המכונה "Seller Concession", ושימוש ב- Wraparound Mortgages  המאפשרת למוכר לשלם הוצאות סגירה ותשלום ראשון עבור הקונה. טכניקה זו מפורטת בסרטון "בתים בלי כסף חלק 2".

Seller Concession הוא סעיף בחוזה המכירה המאפשר למוכר לשלם סכום כסף לקונה. במקור הסעיף נועד לכיסוי תיקונים, אך ניתן להשתמש בו לכיסוי הוצאות סגירה ותשלום ראשון, ובכך לבטל את הצורך בהון עצמי מצד הקונה.

ניתן למצוא דוגמאות בסרטון

 שימוש ב-Seller Concession לצורך הפחתת הון עצמי מצריך מציאת מלווה פרטי שיסכים לתנאים אלו. מלווים תחת רגולציה לרוב לא יאפשרו זאת, כפי שמוסבר ב"שאלות ותשובות פרק 8".

סגירה כפולה היא תהליך בו מתבצעות שתי עסקאות נפרדות: הראשונה בין המוכר למתווך, והשנייה בין המתווך לקונה. תהליך זה משמש לעקיפת מגבלות של מלווים תחת רגולציה, אך הוא כרוך במורכבות משפטית ופיננסית.

הסיכון האמיתי אינו בגובה המינוף, אלא בערך הנכס עצמו. אם הנכס מייצר הכנסה גבוהה יותר מהריבית על ההלוואה, הסיכון נמוך. חשוב לבצע בדיקות נאותות לפני רכישת הנכס, כפי שמוסבר ב"שאלות ותשובות פרק 8".

Refinance הוא תהליך לקיחת משכנתא חדשה על נכס קיים, לרוב בריבית נמוכה יותר. בתהליך זה ניתן למשוך כסף לשיפוץ הנכס או להחזיר את ההשקעה הראשונית.

הסיכון אינו בגובה המינוף (LTV), אלא בערך הנכס עצמו. אם הנכס מייצר הכנסה גבוהה יותר מהריבית על ההלוואה, הסיכון נמוך.

חשוב לבצע בדיקות נאותות (Due Diligence) לפני רכישת הנכס, כולל בדיקת שווי הנכס, פוטנציאל ההשכרה שלו, והוצאות התפעול.

חשוב לזכור שהשקעה בנדל"ן, במיוחד באמצעות מינוף, כרוכה בסיכונים. יש לבצע בדיקות נאותות של הנכס והאזור בו הוא ממוקם, להבין את המורכבות המשפטית והפיננסית של התהליך, ולהיעזר באנשי מקצוע מנוסים בתחום.