פרק 20 | Asset Protection והגנה משפטית בנדל״ן בארה״ב

הגנה משפטית, או Asset Protection, היא חשובה מאוד בנדל"ן כדי להגן על הנכסים שלנו מפני תביעות משפטיות. תביעות כאלו יכולות לנבוע מתאונות, חובות או סכסוכים עסקיים.
מדינות רבות מעניקות הגנה משפטית מובנית בחוק, מתוך הבנה שעסקים צריכים להיות מוגנים מפני סיכונים משפטיים כדי להמשיך ולהניע את הכלכלה. יזמים יכולים לבחור היכן לפתוח את החברה שלהם ולנצל את החוקים במדינות שונות כדי למקסם את ההגנה המשפטית.

• המבנה הנכון ביותר להגנה משפטית בנדל"ן מורכב משכבות של חברות LLC (Limited Liability Company). במקום להחזיק את כל הנכסים בחברת LLC אחת, מומלץ לפתוח LLC נפרדת לכל נכס. כך, אם תוגש תביעה נגד אחד הנכסים, הנכסים האחרים יהיו מוגנים.
  בנוסף, מומלץ לפתוח חברת LLC "אומנת" (Holding LLC) במדינה עם חוקים חזקים להגנה משפטית, כמו טקסס. חברת LLC זו תחזיק בבעלות על חברות LLC האחרות ותהווה שכבת הגנה נוספת.

אנונימיות חשובה בהגנה משפטית מכיוון שהיא מקשה על גורמים חיצוניים לזהות את היקף הנכסים שלנו.
אם לא יודעים כמה נכסים יש לנו, הסיכוי שיתבעו אותנו יורד. יתרה מזאת, גם אם תוגש תביעה, יהיה קשה יותר לאתר את הנכסים שלנו ולגבות מהם חובות.

טקסס נחשבת למדינה מצוינת להגנה משפטית. חוקי המדינה מקשים מאוד על גביית חובות מחברות LLC, גם במקרה של תביעה מוצלחת.
מדינות נוספות שמציעות הגנה משפטית טובה הן ויומינג, נבאדה דלאוור ואלסקה. חשוב לבחור במדינה שתואמת את הצרכים העסקיים שלנו ואת רמת הסיכון שאנו מוכנים לקחת.

• Charging Order הוא צו משפטי המאפשר לנושה לגבות חובות מחברת LLC על ידי תפיסת הרווחים שחולקת החברה לחבריה Distribution. עם זאת, צו כזה אינו מאפשר לנושה להשתלט על החברה או על נכסיה.
  במדינות כמו טקסס, Charging Order הוא הסעד הבלעדי (Exclusive Remedy) היחיד שזמין לנושים של חברת LLC. משמעות הדבר היא שהנושה לא יוכל לנקוט באמצעים אגרסיביים יותר, כמו עיקול או כינוס נכסים.

ישנם מספר סעיפים שחשוב לכלול בהסכם ההפעלה של חברת LLC כדי למקסם את ההגנה המשפטית:

• הגבלת חלוקת רווחים (Force Distribution): מומלץ להימנע מסעיף המחייב את החברה לחלק רווחים באופן קבוע. סעיף כזה עלול להקל על נושים לגבות חובות באמצעות Charging Order.
• חלוקת רווחים לא פרופורציונלית (Non-pro rata distribution): סעיף זה מאפשר לחלק את רווחי החברה באופן לא שווה בין החברים, בהתאם להחלטת החברים. הדבר מקשה על נושים לתפוס את כל הרווחים באמצעות Charging Order.
• סעיף העוסק ב-Charging Order: מומלץ לכלול סעיף שמסביר מה קורה במקרה של צו Charging Order, ואיך החברה תתנהל מול הנושה.
  הגבלת זכות ההחזרה של הון (Right to return capital): סעיף זה מגביל את זכותם של חברי החברה למשוך את ההון שהשקיעו בחברה.

חשוב להבין שהגנה משפטית היא רק חלק אחד מתכנון פיננסי נכון.
חשוב לנקוט גם באמצעי זהירות נוספים, כמו ביטוח אחריות, ניהול סיכונים נכון ועבודה עם אנשי מקצוע מנוסים.

לא, הגנה משפטית לא הופכת אותנו לחסינים מתביעות.
עם זאת, הגנה משפטית נכונה מקשה על הגשת תביעות נגדינו, ומקטינה את הסיכוי שנאבד את נכסינו במקרה של תביעה מוצלחת